Рекомендуемая ссылка на статью:
Дмитрий Ковалев, главный архитектор ООО «БЭСКИТ » (191123, Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 19, пом. 13Н). E-mail: beskit@mail.ru
Аннотация: Автором изучены данные источников, затрагивающих социальные, экономические и архитектурные вопросы фор-
мирования жилища в различные исторические периоды, использованы данные собственных исследований в области предложе-
ний жилья различного качества на первичном рынке центральных районов Санкт-Петербурга. В результате проведенного ана-
лиза сформулированы обобщения и выводы. Предложено повысить долю этих классов комфортности при реконструкции
доходных домов в центре Петербурга с целью решения социально значимых для города проблем.
Ключевые слова: реконструкция, элитное жилье, жилье среднего уровня, доходные дома.
Summary: The data sources affecting the social, economic and architectural questions of the housing formation in different historical
periods are examined by the authors, the data of their own research in the field of the housing supply of the different quality in the primary
market of the central districts of St. Petersburg is used. Generalization and conclusions are made on the basis of the analysis. It is
proposed to increase the share of these classes of comfort in the reconstruction of the apartment buildings in the city center to solve the
socially important problems for the city.
Keywords: reconstruction, luxury housing, mid-level housing, tenement buildings.
Социально–экономические причины возникно-
вения и распространения доходных домов до рево-
люции 1917 года
Во второй половине 19-го века, в период бурного
развития и укрепления буржуазно-капиталистических
отношений в царской России значительно возрастает
роль Санкт-Петербурга, как имперской столицы. Как
следствие, стремительно растет его население. Если
в 1833 году численность петербуржцев составляла
442 890 человек, то в 1897 году – уже 1 132 677 [Се-
менцов С.В., 2007. С. 180–188], а в 1915 году количество
жителей достигает 1 970 000 человек.
Темпы жилищного строительства не поспевают за
ростом городского населения. За период 1905–1915
годов было возведено более 70% от общего числа зда-
ний в городе [Яковлева Ю.А., 1993. С. 7]. Совокупным
итогом строительного бума стало 18,5 млн. м2 жилья,
размещенного в четырех районах исторического центра
[Малинина К.В., 1995. С. 12]. Но и этих объемов не хва-
тало. «Замечательно и то, что иные дома стоят еще без
дверей и окон, из них тянет, как из погребов, сыростью
и холодом, а уже в газетах пестреют объявления о сдаче
квартир в них. Нарасхват идут!» – пишет в своем днев-
нике писатель С.Р. Минцлов [Юхнёва Е.Д., 2008. С. 18].
«Наличное число петербургских квартир совершенно не
соответствует спросу. Цены на квартиры возвышены до
крайних пределов», – подтверждает ученый-экономист
того времени [Святловский В.В., 1902. С. 27]. Крайний
дефицит жилья привел к специфическому способу за-
селения зданий: нередко среди жителей одного дома
можно было наблюдать весь социальный срез общест-
ва. Престижные лицевые корпуса вмещали наиболее
респектабельные «барские» квартиры. Качество жилья
ухудшалось по мере удаления корпусов от уличного
фронта. Малообеспеченные проживали в мансардах,
бедняки вовсе ютились в жилых подвалах. Ажиотаж
на рынке способствовал массовому распространению
доходного дома как нового типа жилища (прежде всего
в части широкого социального состава квартирантов).
Таким образом, утвердившаяся в Петербурге харак-
терная схема заселения домов диаметрально различны-
ми в социальном и имущественном отношении горожа-
нами искусственна и могла получить распространение
исключительно в условиях непрекращающегося острей-
шего дефицита жилья, использованного землевладель-
цами для извлечения максимальной прибыли.
Советский период: превращение доходных домов
в источник социального напряжения
После Октябрьской революции 1917 года в судь-
бе старого жилого фонда наступает резкий поворот:
тотальное принудительное уплотнение с образовани-
ем коммунального жилья. Происходит разукрупнение:
комнаты барских квартир делятся новыми перегород-
ками. По ниспадающей лимитируются нормы жилья:
если 1918 году вождь революции пишет, что «богатой
квартирой считается… всякая квартира, в которой чи-
сло комнат равняется или превышает число душ насе-
ления» [Ленин В.И. Полное собрание сочинений. Т. 54.
С. 380], постоянно проживающих в ней, то в декрете от
21 марта / 3 апреля 1921 года норма жилой площади
на человека старше 12 лет уже получает метражный
эквивалент – 8 м2. После отмирания НЭПа последовала
очередная волна ухудшения условий проживания: в
1923 году отдельную квартиру имели 44,5% горожан,
к 1926 году – 24%, в 1936 году – лишь 10,9% [Кружнов
Ю.Н., 2014. С. 163].
Процесс разукрупнения квартир и минимизация по-
мещений в них привели к появлению несуразных пла-
нировок с длинными темными коридорами, жилыми
помещениями и кухнями без естественного освещения,
нередко с размещением над ними санузлов. Комплекс-
ное обследование, проведенное институтом «ЛЕНЖИЛ —
НИИП РОЕКТ » в 70-е годы, показало, что 74% квартир
старого жилого фонда обходилось вообще без ванных.
Капитальный ремонт и реконструкция охватили тогда
лишь 23% старого жилого фонда [Шарлыгина К.А, Лы-
сова А.И., 1979. С. 80, 106].
Распространившийся до революции тип доходного
дома в советский период массово получает «начинку»
в виде квартир коммунального заселения, качество
проживания в которых было значительно ниже нор-
Города федерального значения 49
50 Города федерального значения
мативно обусловленных показателей. Решение пробле-
мы качества проживания в таких квартирах за счет
средств государства представляется задачей весьма
нескорой.
Современный рынок жилья как зеркало
социально-экономических процессов России
После 1991 года в Российской Федерации вновь рас-
цвело экономическое неравенство. По официальным
данным, разница в доходах 10% богатейших и бед-
нейших граждан составила 16,5 раз [Бычков А.Г., 2011.
С. 35], однако имеются публикации, утверждающие,
что к началу 2000-х годов разрыв был уже 30-кратным.
Степень имущественного расслоения особенно велика в
Москве и Петербурге, в северной столице доходы бога-
тейших граждан в 19,6 раза превысили доходы малообе-
спеченных [Шедий М.В., 2011. С. 50–51]. Экономическая
стратификация российского общества достаточно четко
структурировалась в постсоветские годы.
Строительный рынок живо отреагировал на новый
социальный запрос. В 1993–1995 годах появляются
первые элитные жилые комплексы (Бухарестская ул.,
59/61; наб. р. Мойки, 11). Примерно в это же время воз-
никают престижные (по меркам 90-х) расселенные ком-
мунальные квартиры [Стариков Е.Н., 1994. С. 88]. Однако
представление об элитном жилье как о высококачест-
венной жилой ячейке, размещенной в доме с социально
неоднородным составом проживающих, так и не смогло
прижиться и составить конкуренцию зданиям с респек-
табельным соседством.
Покупка жилья в престижном районе создает иму-
щественный ценз на его приобретение и становится
практически недоступной для рядового горожанина.
Так, например, в 2013 году динамика средней стоимости
жилья среднего класса на первичном рынке колебалась
в диапазоне 123,8–125,7 тыс. рублей / м2, а комфорт-
класса – 92–92,6 тыс. рублей /м2 1. В 2014 году жилье
среднего сегмента рынка доступнее не стало – 149,8
тыс. рублей / м2 по итогом года. Вовсе фантастической
выглядит средняя цена элитных квартир – в ушедшем
году она составила 350,5 тыс. рублей/м2.
Квартирный рынок ответил на значительное иму-
щественное расслоение граждан разделением жилья по
классам комфортности. Основная доля строящегося и
реконструируемого жилья в центре Санкт-Петербурга
относится к высокому и среднему потребительским
уровням. Высокая стоимость современной комфорта-
бельной квартиры в центре делает ее практически не-
доступной среднестатистическому горожанину.
Современное состояние старого жилого фонда
На сегодняшний день в одном только Центральном
районе около 90% зданий относятся к старому жилому
фонду. Он же удерживает печальное лидерство по вет-
хому и аварийному жилью – 2 059 900 м2, далее следуют
1 Калинина А. Рынок элитного жилья. 2014 // asteragroup.ru/
download/files/astera-obzor-elitnoi-zhiloi-nedvizhimosti-1-epolugodie-
2014_sankt-peterburg.pdf
Василеостровский (1 069 000 м2) и Адмиралтейский
(664 100 м2) районы города. При этом темпы рекон-
струкции и капитального ремонта явно не сопостави-
мы с масштабностью проблем: так, за период с января
по ноябрь 2013 года в эксплуатацию в Центральном
районе были введены 6 139.0 м2, а в Василеостровском
– 13 043.3 м2 жилья. Наблюдение за динамикой увели-
чения доли ветхого и аварийного жилья в 2010–2013
годах позволяет констатировать прирост на 200–300
тыс. м2 ежегодно 2 .
Значительную долю жилья в центре продолжают
составлять квартиры коммунального заселения. По со-
стоянию на середину 2014 года, в городе насчитывалось
92 575 коммунальных квартир 3. Так, в Центральном
районе – 13 873 коммунальные квартиры с 41 214 про-
живающих в них семей (91 892 человека) 4. В Петрог-
радском районе насчитывается 31 282 квартиры, из
которых 6 863 – коммунальные, в них проживают 18 975
семей 5. Усилия государства в решении вопроса комму-
нального жилья достаточно условны. В 2012 году в Пе-
троградском районе были расселены 82 квартиры, что в
2,3 раза больше, чем в 2011 году. В Центральном районе
за период 2008–2011 годов расселено 58 квартир.
Проблема качества проживания в старом жилом
фонде центральных районов является системной и зна-
чимой в общегородском масштабе, источником посто-
янной социальной напряженности, решить которую
силами исключительно государства, с учетом сложив-
шейся динамики, в ближайшее время представляется
маловероятным.
Перспективы развития жилья при реконструк-
ции доходных домов
На современном этапе следует предложить несколь-
ко вариантов будущего старых зданий:
– признание зданий аварийным с последующим сно-
сом. Такого рода подход в настоящее время ограничен,
но хорошо известен на примере Москвы;
– сохранение современного состояния зданий, по-
степенное увеличение доли ветхих и аварийных домов
с квартирами коммунального заселения.
Этот путь приведет к постепенному превращению
домов в трущобы;
– изменение функционального назначения старых
зданий с экономически оправданным превращением их
в общественно-деловые или торгово-развлекательные
центры. Это приведет к постепенному вымыванию жи-
лой функции из районов исторического центра;
2 Я синская А. Инвентарное дело № 2012 // http://www.nsp.
ru/nums/21935.html; Ясинская А. Инвентарное дело
№ 2010//http://www.nsp.ru/nums/18426.html
3 В 2014 году расселят 6.3 тыс. коммунальных квартир//
http:// http://ktostroit.ru/news/218509/
4 В Центральном районе расселяют коммунальные кварти-
ры//http://www.baltinfo.ru/2012/03/18/V-Tcentralnomraione-
rasselyayut-kommunalnye-kvartiry-266419
5 Петроградский район //http://gov.spb.ru/static/writable/
ckeditor/uploads/2013/05/27/broshura_7.02_final_preview.pdf
Повышение качества проживания в центре Санкт-Петербурга при реконструкции доходных домов 51
– реконструкция (капитальный ремонт) зданий с
формированием жилья востребованного качества. При
реализации данного подхода за счет средств частного
инвестора может быть решена проблема коммуналь-
ных квартир и восстановления технического состояния
старых зданий. Предложенный подход за счет сущест-
вующей территориальной рассредоточенности ветхих
жилых зданий позволит предотвратить процесс имуще-
ственной сегрегации населения.
Современным рынком востребованы квартиры вы-
сокого и среднего потребительских уровней в районах
исторического центра Санкт-Петербурга. Увеличение их
числа за счет привлечения средств крупных инвесторов
способно не только решить квартирный вопрос малоо-
беспеченных граждан, но и предотвратить замещение
жилья общественной функцией и возникновение элит-
ного «гетто» в отдельных малозастроенных участках
центральных районов.
Бычков А.Г. Социальное неравенство в России // Социологиче-
ский альманах «Стратификационная модель современного
общества»: Материалы III Орловских чтений 21 октября
2011 г. / сост. А.А. Алекссеенок, Н.П. Старых. Орел: Изд-во
ОРАГС , 2011. С. 39-40.
Кружнов Ю.Н. История квартирного вопроса в России или ком-
муналка навсегда. Записки квартирного маклера. СП б. Сере-
бряный век, 2014. 692 с.
Ленин В.И. Полное собрание сочинений. Т. 54. Москва. Изда-
тельство политической литературы, 1975. 854 с.
Малинина К.В. Реконструкция жилых домов центра Санкт-
Петербурга (середины Х1Х – начала ХХ веков) в условиях
квартирного рынка. Дисс… канд. аpх. СП б, 1995. 177 c.
Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки
зрения. Выпуск 4. Жилищный вопрос в России (очерк
жилищных условий). СП б.: Типография Министерства путей
сообщения, 1902 . 334 с.
Семенцов С.В. Градостроительное развитие Санкт-Петербурга в
1703–2000-е годы. дисс…д-ра арх. СП б, 2007. 316 c.
Стариков Е.Н. Социальная структура переходного периода
(опыт «инвентаризации») // Полис. 1994. №4. С. 87–89
Шарлыгина К.А, Лысова А.И., Реконструкция зданий, Л. Стройи-
здат. Ленинградское отделение, 1979. 304 с.
Шедий М.В. Коррупция и социальное неравенство // Социоло-
гический альманах «Стратификационная модель современ-
ного общества»: Материалы III Орловских чтений 21 октя-
бря 2011г. / сост. А.А. Алекссеенок, Н.П. Старых. Орел: Изд-во
ОРАГС , 2011. С. 50–52.
Юхнёва Е.Д. Петербургские доходные дома. Очерки из истории
быта. М.: ЗАО Центрполиграф, 2008. 362с.
Яковлева Ю.А. Регулирование рынка жилья в России в конце
19-го – начале 20-го века: автореф. дисс… канд. экон. наук.
СП б, 1993. 16 c.
